20억원: 서울경제

똘똘한 한채도 내리막길…최악의 ‘거래한파’ 시작됐다

직장인 ㅈ씨에게 최근 신혼집 마련 과정은 험난함 그 자체였다. 감당하기 어려운 집값이 문제였다. 출근 문제로 서울 안에서도 집값이 비싼 ‘강남 4구’에 집을 구했다고 해도, 상상을 넘는 가격에 혀를 내두를 수밖에 없었다. 갓 서른을 넘긴 ㅈ씨 부부는 난생처음 겪어보는 거액의 대출을 끌어당기고도 방 두칸 빌라 전세를 벗어날 수 없었다.

ㅈ씨 부부는 맞벌이로 악착같이 모아 한해 최대 4천만원까지 저축한다는 계획이다. 아이가 태어나 학교에 들어가기 전까지 어떻게든 집을 마련하기 위해서다. 하지만 현재 인근 실거주 공간 30평대 브랜드 아파트 호가는 15억원을 훌쩍 넘는다. ㅈ씨는 “한해 4천만원 저축도 꿈같은 얘기지만, 쉰살 넘을 때까지 20년을 그렇게 모아야 직장 근처 집을 살 수 있다는 게 비현실적인 느낌”이라며 한숨을 쉬었다. 그는 “요즘 집값이 떨어진다고 해서 부동산 뉴스를 매일 검색하다시피 한다”며 “비슷한 처지의 사람들이 ‘높’이란 말을 뒤집으면 ‘푹’이라면서 집값이 크게 떨어질 거라고 기대하는데, 집값이 상식적인 선으로 돌아갔으면 하는 바람”이라고 말했다.

최근 수년간 천정부지로 치솟았던 집값은 지난 대선 최대 이슈의 하나였을 만큼 심각한 사회문제로 꼽혀왔다. 지난 7월 경제정의실천시민연합(경실련)이 낸 ‘서울 주요아파트 시세변동 분석결과’를 보면, 서울 30평 아파트 평균값은 2013년 1월 4억9100만원이던 게 9년 만에 12억7800만원까지 치솟았다. 한국부동산원 부동산통계정보시스템을 봐도, 서울 아파트 매매가격지수는 지난해 8월 아파트 평균값을 ‘100’으로 봤을 때 2013년 8월 당시 평균값이 74.7에 불과했을 만큼 가격이 크게 올라 있는 상황이다. 최근 집값이 주춤한 상태인데도 이 지수는 8월22일 현재 103.5를 기록하며 여전히 고공행진하는 집값을 가리키고 있다.

통계 수치로만 보던 우리 동네 아파트는 실제로 얼마나 오른 것일까? 8월31일 ‘국토교통부 실거래가 공개시스템’을 통해, 전국 집값 풍향계 구실을 해온 서울에서 8월에 거래된 전체 아파트 274건의 최근 10년(같은 달 기준) 가격 변화를 살폈다. 이 가운데 주요 거래 사례로 취급되는 브랜드 아파트, 국민평형 59㎡(25평형)·84㎡(33~34평형), 중개거래(직거래는 제외)로 조사 대상을 좁혀 다시 50건의 값을 추렸다.

실제 사례를 보면, 서울 강남구 도곡동에서도 ‘대장주’로 불리는 ㄷ아파트 84㎡형은 지난달 16일 31억5천만원(15층)에 거래됐다. 9년 전인 2013년 10억1200만원 초반(6층)에 거래됐던 것과 견줘 20억원 남짓 차이, 한해 평균 2억원씩 집값이 오른 셈이다. 2019년 8월 거래된 건(21억6천만원·2층)과 견주면 불과 3년 사이 10억원이 폭등했다.

서초구 잠원동 ㅎ아파트는 84㎡형(8층)이 지난달 8일 21억5천만원에 거래됐는데, 2014년만 해도 7억 초반(9층)에 거래되던 곳이다. 8년 새 3배가 올랐다. ‘강남 4구’의 하나인 송파구 ㅇ아파트(84㎡형·14층)처럼 2013년 6억원대 후반(7층)이던 집이 2017년 9억5천만원(14층), 2021년 19억4천만원(14층)까지 널뛰기를 한 경우도 있었다. 이 아파트는 지난달 16억7천만원으로 하락 거래가 이뤄졌다.

부동산 신흥 강세 지역인 ‘마용성’에서도 상황이 비슷했다. 마포구 염리동의 ㅁ, 성동구의 ㄷ아파트는 2013년만 해도 3억원대이던 20억원: 서울경제 59㎡형이 지난달 각각 10억2천만원, 10억3천만원에 팔렸다. 집값 크기가 다를 뿐, 구로구 ㅎ아파트가 2013년 2억6800만원(16층) → 2017년 3억8500만원(12층) → 2022년 7억6천만원(16층)으로 오른 것을 비롯해 금천구 시흥동 ㄴ아파트(4억7800만원 → 5억5천만원 → 10억3천만원), 강북구 미아동 ㅇ아파트(2억6300만원 → 3억4900만원 → 6억2천만원) 20억원: 서울경제 등의 집값이 지난 10년간 두어배씩 오른 것을 볼 수 있다.

이에 대해 최은영 한국도시연구소장은 와 한 통화에서 “집값이 가계소득을 기준으로 구매 가능한 선에서 형성돼야 하는데, 연봉 6천만원 소득자가 한푼도 안 쓰고 20년씩 모아야 집 한채를 살 수 있다는 건 말이 되지 않는다”며 “터무니없는 호가 매물이 일부 거래로 이어진 뒤 언론 등을 통해 부풀려지면서 부동산 불안심리로 확산했고, 여기에 이른바 ‘영끌족’들이 가세하면서 이런 상황이 만들어진 것으로 보인다”고 말했다. 김용춘 감정평가연수원 연구자문교수(법학 박사)도 “낮은 금리와 코로나19 이후 풍부해진 현금 유동성, 일부 언론의 부동산값 부추기기 등이 일시에 결합해 엉터리 집값이 형성되는 일이 벌어졌다”며 “비정상적인 가격은 결국 정상화하는 쪽으로 하락할 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

끝 모르고 오를 것 같던 집값은 최근 잇단 하락 조짐을 보이고 있다. 통계 수치들이 이런 징후들을 보여준다. 당장 집이 사고팔리지 않으면서 ‘거래 절벽’을 넘어 ‘거래 빙하기’, ‘거래 멸종기’라는 말이 나오고 있다. 8월31일 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면, 8월 한달 서울아파트 거래 건수는 274건에 불과하다. 지난해 같은 달 4206건과 견줘 6.5% 수준으로 쪼그라들었다. 전국 기준으로 봐도 8월 거래량은 1만777건으로 지난해 같은 기간(5만6418건) 대비 20% 수준이다.

지난해 2030세대는 “집값이 계속 올라 지금 집을 사지 않으면 영영 못 살 것 같다”며 이른바 ‘패닉바잉’을 이끌었다. 최근 이들의 기세도 완연히 꺾이고 있다. 한국부동산원의 매입자 연령대별 아파트 매매거래 통계를 보면, 지난 6월 서울 아파트 매매거래 건수 2014건 중 2030세대(20대 이하 포함)의 매입 비중은 24.8%(499건)로 집계됐다. 통계 집계를 시작한 2019년 1월 이후 가장 낮은 수치이자, ‘패닉바잉’이 뜨거웠던 지난해 7월 44.8%와 견주면 거의 절반 수준이다. 한국부동산원이 공개하는 서울 아파트 매매수급지수 역시 7월 85.0까지 떨어졌다. 매매수급지수는 기준선(100)보다 낮을수록 집을 팔려는 사람이 많다는 뜻이다. 2019년 7월1일(80.3) 이후 3년여 만에 최저 수준이다.

이른바 집부자들이 선호한다는 ‘똘똘한 한채’도 내리막길을 피하지 못하고 있다. 케이비(KB)부동산의 ‘8월 선도아파트 50 지수 증감률’은 -0.72%로 집계됐다. ‘전체 부동산 시장 축소판’으로 불리는 이 지수는 전국에서 가장 값비싼 아파트 단지 50곳(시가총액 기준, 집값×가구수)의 변동을 보여주는데, 이 역시 역주행에 본격 시동을 걸고 있다. 현장 목소리도 다르지 않다. 서울 마포의 한 공인중개업소 대표는 에 “집값이 수억씩 떨어지고 있는데도 거래 자체가 거의 사라지다시피 했다”며 “현재 영업 중인 자리에서만 9년째 중개업무를 하는데, 이런 정도의 거래 한파는 처음이라고 할 20억원: 서울경제 만큼 최악”이라고 말했다. 여경희 부동산114 수석연구원도 “거래가 크게 위축된 분위기가 한동안 바뀌지는 않을 것 같다”며 “‘영끌족’ 가운데도 실수요자들이 꽤 있어 (집값 하락을) 당분간 버티는 부분이 있겠지만, 무리하게 빚을 냈던 물량이 내년 본격 풀릴 수 있다”고 전망했다.

믿을 만한 정부·금융 관계자나 기관들 역시 부동산값 하락 전환을 넘어 집값 경착륙에 대한 경고를 잇따라 내놓고 있다.

“날씨를 인위적으로 바꿀 수 없듯, 부동산 거래 위축이나 가격이 전반적으로 하향하는 것은 현실로 받아들여야 한다. 주택가격이 10억원으로 올랐는데 2억~3억원 떨어진다고 해서 금융 충격으로 이어지진 않는다.” 지난달 18일 원희룡 국토교통부 장관이 한 방송 인터뷰에서 한 말이다. 앞서 7월 이창용 한국은행 총재는 ‘집 사려는 이들에게 해주고 싶은 이야기’를 묻는 질문에 “이미 부동산 가격이 굉장히 높은 수준이었다. 금리를 올리게 되면 당연히 가격은 조정될 것으로 보고 있다”고 답했다.

한국은행도 지난달 ‘이슈노트’에서 “주택가격이 하락 전환한 가운데 주택거래가 부진하고 기대심리도 약화되는 양상이 나타나고 있다”며 “주택가격 고평가 인식이 확산된 가운데 금리 상승, 대출규제 강화 등으로 차입 여건이 악화되며 하방 압력이 점차 강화될 것”이라고 주택시장 리스크를 평가했다. 국토연구원 역시 지난달 연구보고서에서 “현재와 같은 금리 영향력을 고려하면 금리인상시 주택가격이 큰 폭으로 하락하는 경착륙 가능성을 배제하기 어려운 상황”이라고 분석했다. 케이비(KB)금융 경영연구소 부동산연구팀은 ‘부동산시장 리뷰’에서 “정부의 규제완화 기조에도 불구하고 거래절벽은 지속되고 있으며, 높은 주택가격에 대한 부담과 최근 금리인상으로 인한 매수세 위축이 주요 원인으로 작용”했다고 풀이했다. 지난 6월엔 한국금융연구원이 “부동산 정체 또는 침체 국면 진입 가능성이 높아지면서 국내 부동산금융 관련 리스크에 대한 선제적 모니터링과 사전관리가 필요한 상황으로 판단”된다는 보고서를 공개하기도 했다.

최근 국내 5대 은행 주택담보대출 고정금리 상단이 6%대를 돌파하면서 이러한 위기감을 높이고 있다. 현재 주택을 담보로 3억원을 빌릴 경우, 30년 원리금균등상환 때 매달 200만원 안팎 돈이 빠져나가게 된다. 평범한 직장인 월급 상당 부분을 은행빚 갚는 데 쓰게 되는 셈이다. 여기에 더해 미국 중앙은행인 연방준비제도(연준)는 기준금리를 내년 초 4%로 올릴 것이란 전망도 잇따르고 있다. 연준을 따라 한국은행이 기준금리(현재 2.5%)를 올리면 주택담보대출 금리도 연쇄 상승할 수밖에 없다. 지난달 16일엔 윤석열 정부가 5년간 270만가구 주택 공급 계획도 내놨다.

“사는 게 정말 팍팍해집니다. 이자 푸어 인생.” 최근 부동산 관련 인터넷 카페에서 이른바 ‘영끌 대출’로 집을 산 끝에 월급 상당 부분을 이자 갚는 데 쓰고 있다는 푸념을 손쉽게 찾아볼 수 있다. 전문가들은 이런 우려가 확산할 가능성이 높다며 ‘집값 경착륙’ 가능성에 대비할 것을 당부하고 있다. 박천규 국토연구원 부동산시장연구센터장은 와 한 통화에서 “집값이 이미 고점에 왔다는 피로감, 기준금리와 함께 대출금리가 급등한 영향으로 집값이 하락 전환한 건 맞는 것 같다”며 “부동산 원리금 상환 부담 등으로 위기를 겪을 금융 소비자들을 보호할 대책도 사전에 고민해야 할 시점”이라고 설명했다.

카카오페이증권, 주식 신용거래 시작…한도는 최대 20억원

카카오페이(377300)증권은 국내 주식을 살 때 보유한 주식을 담보로 매수대금을 융자받을 수 있는 주식 신용거래 서비스를 시작했다.

카카오페이증권은 "주식 거래에 추가 자금을 필요로 하는 사용자들을 위해 보다 안정적으로 담보를 관리할 수 있는 주식 신용거래 서비스를 출시했다"고 7일 밝혔다.

카카오페이증권의 주식 계좌를 갖고 있다면 신용거래 한도와 조건을 설정한 뒤 신청할 수 있다.

주식 신용거래 서비스의 한도는 최대 20억 원이다. 담보유지비율은 140%이며, 상환기간은 90일이다. 최소 담보 비율 등 조건을 충족하는 경우, 횟수나 기간에 제한 없이 상환기간 만기 연장도 가능하다. 이자는 신용매수 시점부터 상환 시점까지의 보유기간 중 일정기간 별로 이자율을 다르게 적용하여 합산하는 체차법을 적용한다.

카카오페이증권은 사용자 중심의 담보 관리 기능도 제공한다. 카카오페이증권 관계자는 "상장한 국내 주식 뿐 아니라, 외화예수금과 카카오페이증권이 부담보로 인정한 해외 주식 종목까지 반영해 담보 비율을 산정하기 때문에 안정적인 담보 관리가 가능하다"며 "계좌에 현금이나 주식이 입금될 경우, 자동화된 담보 관리 시스템이 즉시 담보 비율에 반영하여 담보비율 유지 및 관리에 유용하다"고 밝혔다.

카카오페이증권은 향후 증권담보융자, 매도대금담보 등 다양한 서비스 도입을 검토할 예정이다. 카카오페이증권 관계자는 "카카오톡 주식 거래를 포함한 모바일 트레이딩시스템(MTS) 고도화로 변화와 혁신을 이어나갈 계획이다"고 말했다.

주식투자 처음부터 시작하기. (주식계좌개설 및 관련용어)

특히 요 근래 8 만전자, 9 만전자를 목격하신 분들이 많아서 아무래도 관심이 늘어나는가 봅니다.

실제로 지난 5일 키움증권 신규계좌 개설 수가 4만 개를 넘어서 역대 최대라 하니.

그래서 오늘은 주식계좌 개설 및 주식 관련 용어들에 대해서 간단히 정리해보려고 합니다.

저도 공부하는 입장이라 틀린 부분이 있을 수 있으니 댓글로 살포시 지적해주시면 고치겠습니다.

1. 주식계좌 개설하기

첫 번째로, 먼저 주식투자를 하시려면 계좌를 개설하셔야겠죠? 증권사는 여러 군데가 있으니 마음에 드시는 곳으로 결정하시면 되겠습니다. 특히 증권사별로 MTS(모바일 주식거래용 어플을 생각하시면 됩니다.)의 UI, UX가 다르므로 미리 확인해보시면 좋겠네요.

더불어, 증권사별로 비대면 신규계좌 개설 시 진행하는 이벤트 가 있습니다. 예를 들면 키움증권의 경우 100만 원 이상 거래 시 현금 4만 원 지급 + 해외주식 거래용 $40불 지급 이벤트를 합니다. 이런 이벤트는 증권사별로, 시기별로 다르니 괜찮은 이벤트를 할 때 개설하시면 되겠습니다. 비대면 계좌 개설 시 신분증 촬영이 필요하니 신분증도 준비하셔야겠습니다.

물론 비대면 계좌 개설 말고도 각 증권사 영업점을 방문하셔서 직접 계좌를 개설하셔도 됩니다. 다만 직접 계좌를 개설하시게 되면 많은 증권사에서 시행하고 있는 주식거래 수수료 혜택을 받기 어렵습니다. 소액이라면 이 수수료가 크지 않지만 조금만 액수가 커져도 아쉬워지니까요. 삼성증권의 경우 현재 비대면 계좌를 개설하면 0.0036396%(거래소/코스닥/코넥스)의 수수료 혜택이 제공됩니다. 100만 원당 36원꼴이니 수수료 부담은 거의 없겠네요. 1억 원 거래하셔야 3600원이니까요.

그리고, 주식계좌 개설 시 CMA와 종합위탁계좌 로 나뉘는 게 대부분입니다. 주식투자를 하신다면 종합 위탁계좌로 입금하시면 되겠습니다. CMA계좌는 일정 금리의 이율을 제공하는 계좌입니다. CMA계좌에 입금하시면 주식거래를 하실 수 없으니 꼭 종합위탁계좌로 입금하셔야 합니다. 미래에셋 대우의 경우 보통 한방에 두 개가 개설되면서 계좌를 헷갈려하시는 분들이 계시는데 끝자리 기준 0번이 종합계좌 1번이 CMA 계좌입니다. 주식거래를 하시려면 0번 계좌에 입금하세요!

일단 주식을 시작하시려면 기본적으로 알아야 할 단어와 주식거래가 가능한 개장시간에 대해서 알아보려고 합니다.

• 주식 개장시간 - 정규 시간은 9:00 ~ 15:30입니다. 말 그대로 오전 9시부터 오후 3시 30분까지 주식거래가 가능합니다. 다만 주의하실 점은 15:20 ~ 15:30까지는 동시호가 거래라 하여 10분간 주문받은 거래가 15:30에 동시에 체결됩니다. 따라서 일반적인 거래 가능시간은 9:00 ~ 15:20까지라 할 수 있습니다. 참고로 공휴일이나 토, 일요일에는 주식시장이 닫습니다. 예외적으로 12월 30일은 휴일이 아니지만 연말 휴장일로 지정되어 휴장 하게 됩니다. (시간 외 단일가 및 장전동시호가, 시간외 매매는 일단 제외. )
• 매수 / 매도(호가) - 매수, 매도는 말 그대로 주식을 사고 판다는 뜻입니다. 매수호가는 내가 이 주식을 얼마에 사겠다!라고 부르는 가격이고 매도호가는 내가 이 주식을 팔 때 원하는 가격을 부르는 것입니다. 하단의 삼성전자를 예로 들면, 파란색 부분이 매도 호가창이고 붉은색 부분이 매수 호가창입니다.

• 지정가 - 지정가 매매는 상단의 사진에서 내가 원하는 가격을 지정해서 매수/매도하는 것입니다. 예를 들면 내가 위 사진의 삼성전자를 88,000원에 매수하고 싶어요라고 지정가를 올릴 수 있지만 88,000원 상단의 호가가 전부 거래되지 않는 이상 그 가격에는 구매할 수 없습니다. 매도도 마찬가지입니다. 따라서, 당장 내 주식을 팔고 싶다 하시면 매수 호가창 가장 상단인 88,800원에 매도하시면 그 즉시 매도가 가능합니다. (매수 호가창 잔량 이내에서)
• 시장가 - 시장가 매매는 내가 매수할 경우 매도 창 가장 하단부터, 매도하고자 할 경우 매수 창 가장 상단부터 매도/매수되는 거래입니다. 장점은 빠르게 거래가 가능하다는 것이고 단점은 많은 수량의 주식을 거래하거나 호가창이 빈약한 주식을 매매할 경우 상당한 손해를 감수해야 된다는 점입니다.
• 상한가 / 하한가 - 우리나라 주식시장에서는 너무 큰 변동성을 20억원: 서울경제 제한하기 위해서 여러 장치를 두고 있습니다. 그중 하나가 상한가, 하한가 제도입니다. 상한가는 +30%, 하한가는 -30%로 이 주식의 가격이 아무리 오르고 싶어도 +30% 아무리 내리고 싶어도 30% 내에서 제한되어 있습니다. 이 상한가 하한가의 기준은 당일 시작 가격을 기준으로 결정됩니다.
• 종목코드 - 종목코드는 그냥 각 주식 별로 부여된 식별번호입니다. 물론 생성 규칙도 있지만. 일반적인 주식거래의 경우 잘 사용하지 않는 기능입니다. 다만 하단 같은 일을 방지하실 수는 있겠습니다. 물론 저분은 사흘 후에 상신 전자가 상한가를 쳤으니 돈을 버셨겠네요.

간단하게 정리해봤습니다. 더 다양한 관련 용어가 있겠지만. 주식 매수와 매도에 필요한 정말 기본적인 것만 정리해봤습니다. 향후 더 자세히 포스팅해보도록 하겠습니다.

주식 신용거래 서비스는 국내 주식을 살 때 보유하고 있는 주식을 20억원: 서울경제 담보로 매수 대금의 전체 혹은 일부를 융자 받을 수 있는 서비스다. 카카오페이증권의 주식 계좌를 갖고 있다면 신용거래 한도 및 조건 설정 후 바로 신청할 수 있다.

카카오페이증권 주식 계좌는 원화, 달러를 하나로 통합해 국내와 미국 주식을 거래할 수 있는 통합증거금 적용 계좌다. ▲국내 주식 및 해외 주식 일반 거래 ▲해외 주식 소수점 거래 ▲국내 주식 신용거래까지 이용할 수 있다.

주식 신용거래 서비스의 한도는 최대 20억원으로, 담보유지비율은 140%이며 상환기간은 90일이다. 최소 담보비율 등 조건을 충족하는 경우, 횟수나 기간에 제한 없이 상환기간 만기연장도 가능하다. 이자는 신용매수 시점부터 20억원: 서울경제 상환 시점까지의 보유기간 중 일정기간 별로 이자율을 다르게 적용해 합산하는 체차법을 적용한다.

사용자 중심의 담보 관리 기능도 함께 제공한다. 상장한 국내 주식 뿐 아니라, 외화예수금과 카카오페이증권이 부담보로 인정한 해외 주식 종목까지 반영해 담보 비율을 산정하기 때문에 안정적인 담보 관리가 가능하다. 계좌에 현금이나 주식이 입금될 경우, 자동화된 담보 관리 시스템이 즉시 담보 비율에 반영하여 담보비율 유지 및 관리에 유용하다. 상환 필요·만기 연장·반대매매 예정 등 중요한 정보를 놓치지 않도록 다양한 알림도 제공한다.

주식 신용거래 서비스는 주식 구매 수량 및 금액을 입력하는 단계에서 '신용'을 선택하면 이용할 수 있다. 융자 현황은 주식 서비스 '관리' 탭의 '계좌'에서 확인 가능하다. 담보 비율을 한 눈에 파악할 수 있도록 시각화해 사용자 편의를 높였다.