75호 NPL 투자의 함정, 선순위 채권자 반드시 살펴야 한다

마지막 업데이트: 2022년 1월 9일 | 0개 댓글
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NPL투자

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    • 진정호 기자
    • 승인 2022.07.08 13:51
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      (서울=연합인포맥스) 진정호 기자 = 전 세계적인 물가상승과 중앙은행들의 고강도 긴축으로 경기침체에 대한 우려가 커지면서 주요 연기금이 부실자산으로 눈을 돌리고 있다. 경기 악화로 부실채권이 늘어날 것이라는 전망 속에 대체투자 다변화라는 목적에도 부합하기 때문이다.

      8일 금융투자업계에 따르면 우정사업본부는 지난달 말 국내 부실채권(NPL)펀드 위탁운용사의 우선협상대상자로 유진자산운용을 선정했다. 산하 예금사업단과 보험사업단이 각각 1천억원 안팎으로 출자하는 이번 사업은 일반담보부 채권과 특별채권, 부동산 관련 부실채권 등 부실자산이 주된 투자 대상이다.

      우정본부는 주요 연기금 중에서도 특히 NPL에 꾸준히 투자해 온 이력이 있다. 우체국예금이 2012년 국내 부동산 NPL에 1천억원을 투자한 이후 2018년에도 2천억원을 NPL 펀드에 위탁한 바 있다. 2018년 당시에도 투자 대상은 지금과 같았고 위탁운용사는 유진자산운용과 파인트리자산운용이었다. 지난 2019년에는 해외 NPL로 투자 영역을 넓히고 2억달러를 출자하기도 했다.

      새마을금고는 유진자산운용이 올해 4월 조성한 NPL펀드에 앵커 투자자로 참여했다. 펀드 규모는 3천30억원인데 병행 펀드까지 고려하면 규모는 4천억원 이상으로 늘어날 전망이다.

      NPL펀드는 원금과 이자를 3개월 이상 회수하지 못한 은행 등 금융기관의 부실채권을 저가에 매입한 뒤 상황이 개선되면 매입가보다 비싸게 팔아 수익을 내는 구조다. 부실채권을 출자로 전환해 특정 기업이 75호 NPL 투자의 함정, 선순위 채권자 반드시 살펴야 한다 회생될 때 지분을 팔아 수익을 올리기도 한다. 과거 외환위기 이후 은행들이 부실채권을 대거 털어내면서 국내 NPL 시장이 형성되기 시작했다.

      이후 2008년 글로벌 금융위기, 2011년 유럽 부채위기 등 굵직한 경제·금융위기를 거치면서 부실채권 투자 효과를 경험한 연기금들은 경기침체기를 대처하는 수단으로 NPL을 활용하는 추세다. 우정본부가 해외 NPL 투자펀드에 투자하는 것도 이같은 전례를 거친 데 따른 것이다.

      주요 연기금 중 '큰 형님'인 국민연금은 아직 공식적으로 NPL 위탁운용사를 모집한다는 공고는 내지 않았지만, 내부적으로는 검토하고 있는 단계다. 앞서 국민연금은 사모펀드(PE)와 벤처캐피털(VC) 등 대체투자 위탁운용사를 모집하면서 NPL 운용사도 같이 선정하는 방식을 취했다.

      국민연금도 포트폴리오 다양화 차원에서 꾸준히 NPL에 투자해왔다. 지난 2018년엔 파인트리자산운용을 NPL펀드 위탁사로 선정해 2천억원을 맡겼고 2015년엔 유진운용과 파인트리, 화인파트너스&하나자산운용에 각각 2천억원씩 배정하기도 했다.

      2009년에도 국민연금은 우리 F&I(현 대신 F&I)-유진운용 컨소시엄과 파인트리운용에 각각 1천500억원씩 출자한 데 이어 2011년엔 이 펀드들에 각각 1천500억원을 추가로 맡겼다.

      사학연금 및 공무원연금 등 연기금과 주요 공제회도 코로나19 사태 이후 대체투자 비중을 늘리며 NPL 투자도 확대하겠다고 강조해온 만큼 경기침체 가능성이 커질수록 NPL 시장도 더 활발해질 것으로 예상된다. 앞서 지난해엔 한국자산관리공사(캠코)가 NPL 위탁운용사로 미래에셋자산운용과 이지스자산운용을 선정하고 총 1천억원을 맡겼다.

      연기금 업계 관계자는 "NPL을 비롯해 스페셜시츄에이션 등 경기침체기에 기회가 될 만한 투자자산을 물색하는 연기금 및 공제회가 많을 것"이라며 "주식과 채권시장이 어려운 상황에서 포트폴리오 다변화 효과도 기대된다"고 말했다.

      돈이 된다고 하니까 무턱대고 NPL 투자에 나섰다가 낭패를 보는 사례도 적지 않다. 국내 NPL 시장을 선도하고 있는 연합 자산관리(유암코)와 매일경제 및 한국경제 그리고 아시아경제 TV 등은 NPL·경매 아카데미를 개최해 투자자들에게 NPL 시장에 대한 이해를 돕고 있다.

      그러나 사설 학원 혹은 AMC가 주최하는 무료 사업설명회는 조심해야 한다. 실제 돈이 되지 않는 NPL을 돈이 되는 것인 양 추천해서 매입가 이하로 떨어지면 유입하게 해서 수수료와 컨설팅비를 챙기는 사례가 많기 때문이다.

      Q NPL에 리스크는 없나요?

      A 경매보다 리스크는 좀 낮습니다. 하지만 1순위 근저당보다 앞선 조세채권 등 선순위인 배당 채권자들의 정보는 불확실한 경우가 많습니다. 이에 따라 NPL도 채권최고액 범위 내 연체이자를 받기 위해 합법적으로 경매를 지연시키거나 연장하는 방법도 많아졌습니다. 이럴 경우 기간이 늘어나 연체이자로 인해 수익률이 상승할 수 있어 오히려 채권 매수자가 이익을 볼 수 있습니다. 하지만 기간 지연으로 인한 비용 문제도 있기 때문에 NPL 권리분석 및 물건분석, 시장분석 등이 반드시 필요합니다.

      NPL에 뛰어드는 사람들에게 가장 해주고 싶은 말은 목적을 분명히 하라는 것입니다. 자신만의 목표 수익률을 가지고 접근해야 합니다. 전문가의 도움을 받는 것이 안전한 방법입니다. 아프리카 코이족은 사냥을 할 때 사냥감이 지쳐 쓰러질 때까지 따라가서 잡는다고 합니다. 지속적인 관심과 체계적인 사례 분석 그리고 권리분석과 배당, 부동산 추세, 정부의 정책 등의 경제 공부는 NPL로 고수익을 내는 방법 중 하나입니다.

      Q 용어조차 생소합니다. 꼭 알아야 할 몇 가지만 알려주세요.

      A ① SPC는 Special Purpose Company의 약자로, 부실채권을 매각하기 위해 일시적으로 설립된 특수목적회사입니다. 채권매각과 원리금 상환이 끝나면 자동으로 없어지는 일종의 페이퍼 컴퍼니입니다.

      ② AMC는 Asset Management Company 약자로, 유동화전문회사(SPC)로부터 자산관리를 위탁받아 일반 투자자에게 매각하거나 관리하는 회사입니다. 대표적인 AMC로는 유암코(연합자산관리), 대신에이엠씨, 농협자산관리가 있고, 그 외 150여 개의 AMC들이 있습니다.

      ③ AM은 Asset Manager의 약자로 자산관리 직원을 말합니다. 제2금융권의 경우 채권관리 전담부서 부실채권 매각 담당자입니다.

      ④ UAMCO(연합자산관리)는 국민은행, 신한은행, 우리은행, 하나은행, 기업은행, 농협중앙회가 주축이 되어 2009년 글로벌 금융위기 이후 부실채권 처리를 위해 설립된 기관입니다.

      ⑤ 기타 OPB(매각 원금기준)와 MRP(최저매각예상가 산정금액) 등이 있습니다.

      Q 그럼, 실제 초보 투자자들이 부실채권을 매입할 곳은 어디인가요? 그리고 매입할 시점이 제일 중요할 듯한데요?

      A ① UAMCO(연합자산관리) http://www.uamco.co.kr 국민은행, 신한은행, 우리은행, 하나은행, 기업은행, 농협중앙회가 주축이 되어 2009년 글로벌 금융위기 이후 부실채권 처리를 위해 설립되었습니다.

      ② 대신AMC(구 : 우리AMC) http://www.daishinamc.com 2001년 우리금융그룹의 부실채권을 전담할 목적으로 설립되었으며, 2014년 대신금융그룹 계열사로 편입되면서 대신AMC주식회사로 사명을 변경했습니다.

      ③ 농협자산관리 http://www.acamco.co.kr 농업협동조합 및 중앙회, 계열사의 부실 예방 및 경영 개선, 부실자산(부실채권, 비업무용 부동산)의 정리를 효율적으로 지원하기 위해 설립. 축협에서 발생한 부실채권도 관리합니다.

      위의 3개 회사가 우리나라 NPL 물량의 70% 정도를 유통하고 있고, 기타 크고 작은 수많은 AMC가 나머지 물량을 담당하고 있다고 보시면 됩니다. 투자자가 사고자 하는 NPL에 대한 문의는 SPC, 즉 유동화회사의 담당자(Asset Manager, AM)에게 하면 되는데, 해당 유동화회사 담당 AM의 연락처는 아래와 같은 방법으로 확보합니다.

      절차는 유동화회사 대표전화로 전화 ⇒ 담당자 연결 ⇒ 부실채권 매입 상담(검색한 물건 혹은 원하는 물건 지역 등) ⇒ 방문 수익률 상담 ⇒ 계약 체결 ⇒ 배당 및 명도 유동화회사의 대표 전화번호를 모르면, 원 채권은행의 채권(여신)관리 전담부서에 문의, NPL을 인수해간 AMC 전화번호와 해당 담당자가 누구인지까지 자세히 안내받을 수 있습니다[기업정보시스템(DART)을 이용합니다. http://dart.fss.or.kr].

      그러나 제1금융권의 NPL은 SPC를 통해서 매입이 가능하고 제2금융권(저축은행, 새마을금고, 수협, 축협 등)의 NPL은 직접 매입도 가능하나 개인 자격으로는 안 되고, 법인(개인)이어야 합니다.

      기타 지지옥션 홈페이지, 농협자산관리공사 홈페이지, 믿을 만한 AMC 홈페이지 등에서 정보를 얻을 수 있고, 가장 좋은 것은 각 제2금융권 AM(채권 담당자)과 사귀면서 직접 매입하는 것입니다.

      매입한 시점은 5월과 11월에 계약을 하면 NPL 매각이 몰리는 시점이라 더 저렴하게 살 수 있습니다. NPL 물건을 다 팔아치우면 더 이상 물건이 없다고 생각하실지 모르지만 대출이 있는 곳에 연체, 즉 부실채권은 늘 존재합니다. 이것이 NPL 시장이 활성화되는 이유이고 고수익 재테크 수단으로 투자자들의 관심이 높아지는 이유이지요.

      그러나 무턱대고 NPL 투자에 나섰다가 낭패를 보는 사례도 적지 않습니다. 이런 상황에서 국내 NPL 시장을 선도하고 있는 연합자산관리(유암코)와 아시아경제TV가 NPL·경매 아카데미를 개최해 투자자들에게 NPL 시장에 대한 이해를 돕고 있습니다. 이런 강연회를 듣고 장단점, 피해 사례, 실패 사례 등을 통해 NPL의 함정을 파악하는 것이 실패와 손실을 줄이는 방법입니다.

      NPL투자

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      품목정보
      출간일 2022년 03월 15일
      쪽수, 무게, 크기 412쪽 | 862g | 189*257*30mm
      ISBN13 9791189090548
      ISBN10 1189090546

      책소개 책소개 보이기/감추기

      목차 목차 보이기/감추기

      01. 부실채권(NPL)이란? _14
      1. 부실채권이란 무엇인가? _14
      2. 부실채권 발생과 분류기준 _15
      3. 부실채권의 국내 도입 경위와 탄생 배경 _15
      4. 부실채권의 종류 _17

      02. 부실채권 왜 매각하는가? _19
      1. 부실채권을 매각하는 이유 _19
      2. 은행들이 NPL을 매각하는 방식과 흐름 _21

      제2장 부실채권(NPL) 매입 유형과 투자전략

      01. NPL 투자의 장점(NPL과 경매의 비교) _26
      1. 부실채권 매입의 장점 _26
      2. 부실채권 매입의 단점 _26
      3. 사례를 통한 NPL과 경매의 비교 [2015타경25524] _27

      02. 부실채권의 매입 유형 _30
      1. 채권양수도계약(Loan Sale) _30
      2. 입찰참가이행조건부채권양수도계약(사후정산 방식) _36
      3. 채무인수계약(채무자변경 계약) _38
      4. 혼합방식(입찰대리계약) _40
      5. 부실채권 매입유형별 장단점 _42

      03. 부실채권 투자에 필요한 필수 용어 _45
      1. 채권행사권리금액이란? _45
      2. 방어입찰이란? _47
      3. 잔존채권이란? _51
      4. 차액약정보전금이란? _54

      04. 부실채권(NPL) 어디서 찾나? _56
      1. 유동화회사 홈페이지를 통해서 찾는 방법 _56
      2. 금융감독원 전자공시시스템 http://dart.fss.or.kr 02-3145-5114 _62
      3. 기타중소유동화회사(회사가 소멸되거나 전화번호가 바뀔 수 있음) _63

      05. 부실채권 협상 및 가격 산출 방법과 순서 _64
      1. 부실채권 협상 및 가격 산출 방법과 순서 _64
      2. 협상가격 산출 방법 및 순서 _68

      06. 대부법인 등록과 관련 법규 _73
      1. 대부업이란? _73
      2. 대부업 등록에 대해서 알아야 하는 이유 _73
      3. 대부업 등록 자격 요건(금융위원회 및 지자체 등록 신청 자격 요건 비교) _74
      4. 대부업 등록처 _74
      5. 금융감독원에 대부업 등록 구비서류 _75
      6. 신규 등록 절차 _75

      제3장 부실채권(NPL)으로 성공한 사례분석

      01. Loan Sale(채권양수도계약) 방식으로 성공한 사례 _94
      1. 2020타경2689(론세일로 배당받은 사례) _94
      2. 2019타경1151(NPL 매입 후 12일 만에 배당 확정) _99
      3. 2019타경7787(몰수 보증금 되돌려 받은 사례) _106
      4. 2020타경17414(NPL 배당 사례) _120
      5. 2014타경5295(배당으로 성공한 사례)_144

      02. 입찰참가이행조건부채권양수도계약(사후정산)으로 성공한 사례 _170
      1. 2020타경1470(동대문 상가. 디자이너클럽) _170
      2. 2020타경24252(거제도 바닷가 토지) _178
      3. 2019타경25273(거제 한려수도 숙박업소) _193
      4. 2020타경25088(거제 양식장 및 유기농 채소 농장) _201
      5. 2013타경21559(사후정산으로 성공한 상가) 75호 NPL 투자의 함정, 선순위 채권자 반드시 살펴야 한다 _215

      03. 채무인수계약(채무자변경계약)으로 성공한 사례 _235
      1. 2020타경7110(론세일로 매입하여 채무인수계약으로 유입한 사례) _235
      2. 2013타경6980(채무인수로 유입한 상가) _261

      04. 입찰대리계약(혼합방식) 사례 _281
      1. 2020타경8706(입찰 대리 계약) _281
      2. 2019타경25447(혼합방식으로 NPL을 권유한 사례) _285

      제4장 부실채권(NPL)에서 숙지해야 할 사항과 투자 범위 넓히기

      01. 법원의 배당절차 _290
      1. 채권계산서를 제출한다 _290
      2. 배당표를 점검하여 배당금액이 맞는지 확인해 본다 _291
      3. 원인서류를 준비한다 _291
      4. 대리인으로 참석할 경우 위임장을 2통 준비해야 한다 _292
      5. 출급명령서를 가지고 보관계로 간다 _292
      6. 환급을 받는다 _292
      7. 부기 환부신청을 한다.(잔존채권이 있는 경우에만 해당) _293

      02. 대위변제 _294
      1. 대위변제란? _294
      2. 변제자 대위란? _294
      3. 대위변제의 요건 _294
      4. 구상권이란? _295
      5. 법정대위 _295
      6. 임의대위 _296
      7. 대위변제의 효과 _297
      8. 대위변제 대상 물건 _297
      9. 대위변제한 채권도 근저당권부 질권 대출이 가능한가? _299
      10. 대위변제시 주의사항 _300
      11. 대위변제 수익률은 얼마나 될까? _300
      12. 대위변제 물건 찾은 후 실행 단계 _303

      03. 파생상품투자(GPL) _308
      1. 개인 근저당권 할인해서 매입할 경우 _308
      2. 후 순위 근저당권투자 _324
      3. 근저당권부질권 투자 _334

      제5장 특수물건과 부실채권(NPL)

      저자 소개 (2명)

      책 속으로 책속으로 보이기/감추기

      NPL 투자의 장점(NPL과 경매의 비교)

      1. 부실채권 매입의 장점
      ① 부실채권은 금융기관의 근저당권을 원금 내지는 연체이자를 할인하여 매입할수 있다는 것이 장점이다.
      ② 채권을 담보로 근저당권부질권 대출을 받을 수 있으며 실제로 투자한 금액에비하여 대출을 높게 받을 수 있다.
      ③ 부실채권을 매입하면 여러 가지 투자 방법으로 진행할 수 있는 장점이 있다. 채권을 매입한 후 재매각하거나 경매 진행으로 배당을 받을 수 있고 필요시에는유입을 통해서 낙찰을 받을 수 있다.
      ④ 재매각이나 배당으로 투자하는 경우는 경매에 비해서 투자금 회수기간이 짧고회수 시점도 예측이 가능하다.
      ⑤ 배당을 받는 방식으로 투자를 할 경우에는 제3자가 낙찰을 받게 되고 투자자는채권행사권리금액만큼 배당을 받을 수 있고 배당에서 부족한 금액은 해당 경매계에 부기문을 받아서 잔존채권으로 권리행사를 할 수 있다.
      ⑥ 유입의 방식으로 투자를 할 경우는 채권행사권리금액으로 유입(낙찰)을 하여 취득하기 때문에 부동산 매각 시 양도소득세를 절감할 수 있다.
      ⑦ 일반 경매 입찰보다는 채권매입 후 입찰에 참여하는 것이므로 최고가매수신고인으로 선정될 가능성이 매우 높다.

      2. 부실채권 매입의 단점
      ① 채권에 비하여 담보가 부실할 경우 손실이 날 수 있다. 즉, 담보의 가치 평가를잘못하고 채권을 매입하면 손실로 이어진다.
      ② 근저당권을 담보로 근저당권부질권 대출을 받을 수 있지만 종결될 때까지 근저당권부 대출 이자를 납부해야 한다.
      ③ 유입이 목적이라면 채권매입으로 인하여 초기 자금이 많이 들어갈 수도 있다.
      ④ 채권매입 후 채무자가 회생 신청을 하면 경매가 정지될 수 있다.(이때 근저당권부질권 대출을 받았을 경우 이자 납입 기간이 길어진다.)

      3. 사례를 통한 NPL과 경매의 비교
      ① 소유자 겸 채무자 홍*옥은 2005년 4월 29일 약 470,000,000원에 분양을 받고전유부분만 소유권이전등기를 하고 대지권은 미등기 상태로 같은 해 11월 17일 대출을 받았다.
      ② 2015타경25524의 채권 내용을 분석하면 미*농협협동조합에서 2005년 11월 17일 원금 250,000,000원을 대출해 주고 채권최고금액 300,000,000원을 근저당권을 설정했다.
      ③ 소유권이전 당시 미입주 물량이 많아서 상가가 공실 상태였고 이자 및 관리비가 연체되기 시작했다.
      ④ 경매가 진행되고 시행사인 **개발로부터 체납관리비 명목으로 35,000,000원의 유치권 권리가 신고 되었다.
      ⑤ 대지권 미등기와 유치권 행사가 진행되어 감정가격 310,000,000원의 상가가 최저가격 106,330,000원까지(감정가격 대비 34%)내려갔다.
      ⑥ 미*농협의 채권양수인인 농협자산관리회사에서는 채권원금 및 연체료에 비하여 경매 최저금액이 현저히 낮아진 점을 감안하여 채권을 매각할 수밖에 없는 입장이다.
      ⑦ 원금 2.5억 원과 연체이자를 포함하여 채권행사권리금액이 4.6억 원이 넘었다. 이 채권을 할인해서 152,000,000원에 매입하였다.
      ⑧ 채권 재매각이나 배당 유도를 통해서 배당을 받을 수도 있었지만 최초에 유입을 목적으로 채권을 매입하였다.
      ⑨ 2016년 6월 10일 입찰에 참여한 8명이 경쟁을 하였는데 최저가 34%에 97%의 높은 금액으로 최고가매수신고인으로 선정되었다.
      ⑩ 2등 입찰가를 보면 당연히 배당이 가능했다. 입찰에 참여한 사람들 모두가 어리둥절했을 것이다. 필자는 채권매수인에게 위임장을 받아서 대리인으로 입찰에 참여했었다.
      ⑪ 2016년 8월 3일 대금을 납부하고 소유권이전을 한 다음 대지권 미등기를 복구했고 유치권 권리자와 소송을 통해서 약 10개월 만에 점유권을 돌려받고 상호청구금액은 없는 것으로 합의하여 마무리했다.
      ⑫ 현재는 임대(보증금 2천만 원에 월세 130만 원 정도)가 나갔고 상권도 안정되었으며 75호 NPL 투자의 함정, 선순위 채권자 반드시 살펴야 한다 매매로는 3억 원 이상이 가능하고 대출을 받아도 매입가격의 80%(약 2억4천만 원)정도가 가능하다. 무엇보다도 매매 시 매입금액 3억 원과 취·등록세를 포함한 금액까지는 양도소득세가 없다.

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      세상은 보는 관점에 따라서 극과 극으로 보일 수 있다. 가까이서 보면 나무가 보이고 멀리서 보면 숲이 보인다. 우익과 좌익도 어느 쪽에서 보느냐의 차이다. 위에서 보면 아래가 보이고 밑에서 보면 위가 보이듯 상향과 하향도 관점의 차이다. 집중과 균형에도 한눈으로 보느냐 두 눈으로 보느냐의 차이가 아니겠는가?

      암울하고 불안한 이 현실을 어떻게 이겨내야만 하는가?
      코로나로부터 자신과 가족을 무사히 지켜내고, 다시 맞이할 아름답고 행복한 세상에는 어떻게 살아야 할까?

      자신이 어느 자리에서 보는가의 차이이다. 현명하고 지혜롭게 자신의 위치를 선택하고 결정하는 사람은 태산이 무너진다 해도 살아남을 수 있다는 뜻이다.

      인간은 가치 선택적 존재이다. 즉 선후본말(先後本末) 판단의 지혜가 있기 때문이다.
      (맹자,공손추 상) 無是非之心 非人也 是非之心 智之端也 라는 글귀가 있다.
      무시비지심 비인야 = 옳고 그름을 가려냄이 없다면 사람이 아니요, 시비지심 지지단야 = 옳고 그름을 가리는 것은 지혜의 근본이라고 한다. 우리는 어느 것이 옳고 그르다는 것을 잘 알고 있다.
      다만 생각의 차이 기질의 차이 때문에 옳은 것이 옳고, 그른 것은 그르다 라고 단정하지 못할 뿐이다. 지혜로운 삶, 풍요로운 삶, 미래가 행복한 삶을 준비하고 설계하는 것은 인간이면 누구나 잘할 수 있다.

      -분당 NPL경매학원에서
      어영화

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      부동산 재테크를 하는 사람들이라면 경매에 대해서 관심이 많은 것이다. 다만 관심이 많지만 절차가 복잡하고 여러가지 권리관계를 분석하고 시간이 많이 할애되기에 부담을 많이 갖게 된다. 그렇기에 일반인들이 선뜻 경매를 하기에 마음만 앞서고 실행에 옮기기는 쉽지 않다. 다만 실제 부동산 재테크로 성공한 사람들을 보면 최종적으로는 경매를 통해서 부를 창출하는 경우가 많이 발;

      부동산 재테크를 하는 사람들이라면 경매에 대해서 관심이 많은 것이다. 다만 관심이 많지만 절차가 복잡하고 여러가지 권리관계를 분석하고 시간이 많이 할애되기에 부담을 많이 갖게 된다. 그렇기에 일반인들이 선뜻 경매를 하기에 마음만 앞서고 실행에 옮기기는 쉽지 않다. 다만 실제 부동산 재테크로 성공한 사람들을 보면 최종적으로는 경매를 통해서 부를 창출하는 경우가 많이 발생한다.

      이러한 시점에 알게된 NPL 투자 사실 본 책을 보기 전에는 NPL 투자라는 부분을 잘 인지하지 못하고 있었다. 하지만 본 책을 통해서 부동산 재테크의 꽃은 NPL이구나 하는 생각을 가져보게 된다.

      책의 가장 큰 장점은 일반인도 NPL 투자를 할 수 있다는 자신감을 주는 부분이다. 꼭 전문가의 분야가 아닌 일반인도 NPL 투자를 통해서 수익 창출이 가능하다는 정보를 독자들에게 제공해주고 있다. 책의 저자는 현재 분당에서 NPL 관련 학원을 운영중이며 실제로 대부법인을 설립하여 현 제도하에서 일반인 NPL 투자 제약을 대부법인을 통해서 NPL 투자를 할 수 있게 해주며 경매를 포함한 NPL 투자에 대해서 자문을 해준다.

      또한 책에는 NPL 투자의 장점만 나열하지 않고 NPL 투자의 단점을 포함한 전반적인 내용을 다루고 있다. 무엇보다 NPL 투자의 장점은 수익성 확보에 있다. 책에서는 저자가 여러 실제 100% 사례를 가지고 일반인이 어떻게 NPL 투자를 통해서 수익을 창출하는가에 대한 내용을 담고 있다. 아마도 처음 NPL 투자를 접하는 독자들은 책을 통해서 NPL 투자의 접근 방법을 알 수 있게 된다.

      개인적으로 여러 사례를 통해서 실전 NPL을 간접적으로 경험해 보았다는 것이 가장 큰 장점이라 생각된다.

      나는 부동산 공부를 시작한지 얼마 안된 부린이다. 부동산 투자 분야가 정말 많기도 하고 공부할 것도 많다는 것을 많이 느낀다. 아파트, 상가, 토지투자 등 투자 대상으로 분류한 것도 있지만 경매 등 특수한 분야도 있다. 경매를 조금씩 접하면서 배운 개념이 있다. 바로 NPL이다. NPL(Non-Performing Loan, 금융회사 부실채권)은 금융기관에서 대출을 해주고 근저;



      나는 부동산 공부를 시작한지 얼마 안된 부린이다. 부동산 투자 분야가 정말 많기도 하고 공부할 것도 많다는 것을 많이 느낀다. 아파트, 상가, 토지투자 등 투자 대상으로 분류한 것도 있지만 경매 등 특수한 분야도 있다. 경매를 조금씩 접하면서 배운 개념이 있다. 바로 NPL이다.


      NPL(Non-Performing Loan, 금융회사 부실채권)은 금융기관에서 대출을 해주고 근저당권을 설정한 후 채무자가 3개월 이상 이자를 미납할 경우 분류되는 75호 NPL 투자의 함정, 선순위 채권자 반드시 살펴야 한다 채권이다. 이 때 금융회사는 대출원금보다 낮은 가격에 매각하거나 유동화하고자 한다.


      부실채권 투자는 많은 장점이 있는 반면, 담보의 가치 평가를 잘못할 경우 큰 손실로 이어질 수 있다는 단점도 있다. 리스크가 큰만큼 수익도 클 수 있는 상품이다. 그만큼 권리분석을 잘해야 해서 초보자들이 어려워하는 분야이기도 하다.


      저자는 실제로 NPL 경매학원을 운영하는 실무진으로 NPL의 실무를 다룬다. 실제 거래 경험을 통한 사례를 통해 어려운 개념들을 설명해 간다. 실무에서 사용하는 많은 용어와 문서들을 통해 NPL 투자를 실행하는 투자자들에게 실질적인 도움을 준다.


      책은 총 5부분으로 나뉜다. 1장에서는 NPL의 개념에 대해서 설명한다. 부실채권의 특징과 부실채권 투자의 장점과 단점, 유의사항 등에 대해 다룬다.


      2장에서는 실제 사례를 통해 경매와 NPL의 차이를 분석하고, 투자의 포인트를 강조한다. 채권양수도계약, 입찰참가이행조건부채권양수도계약, 채무인수계약, 혼합방식 등 4가지 방식의 부실채권 매입유형의 장단점을 분석한다.


      부실채권 투자에서 자주 사용하는 채권행사권리금액, 방어입찰, 잔존채권, 차액약정보전금에 대한 자세한 설명을 덧붙인다. 일반인이 접근하기 쉽지 않은 부실채권을 찾아서 가격을 산출하고 협상하는 방법을 순서대로 일러준다. 저자들이 알려주는 대로 따라가다 보면 실제 투자로까지 이어질 수 있다.


      3장에서는 4가지 채권매입 유형별 부실채권 투자 성공사례를 분석한다. 다양한 사연을 가진 각 분야의 12가지 투자사례를 통해 미리 체험해보고 공부할 수 있는 꺼리를 제공한다.


      4장에서는 법원의 구체적인 배당절차와 대위변제권, 부동산 파생상품인 GPL에 대해 다룬다. 기존에는 전혀 알지 못했던 분야라 생소하기도 하고, 어렵기도 하지만 부동산 투자에 더해 부동산 관련 분야을 넓힐 수 있는 계기가 될 수 있다.


      마지막 5장에서는 경매도 특수 경매가 있듯이 특수물건과 결합된 부실채권(NPL) 투자 사례 4건을 다룬다. 가장 어려운 분야이기는 하지만 일반물건과 다르게 특수물건의 매력이 있다. 물론 다양한 법적인 부분과 연결되어 있어 주의가 요구되지만 부동산 투자와 함께 병행할 매력이 있다.


      부동산 공부를 하면서 부실채권 투자에 대한 공부는 전혀 생각하지 못했던 분야다. 하지만 법과 관련되어 사전에 공부하고 권리분석만 잘 한다면 괜찮은 수익을 낼 수 있는 새로운 투자처가 될 것이라 확신한다.

      * 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

      NPL이란 무엇인가? 경매에 관심있어서 여러 서적이나 유튜브 등의 영상을 통해 정보를 얻어가며 공부하고 있었는데, 사실 NPL( 부실채권)에 대해서는 말만 들어보았지 접할 기회가 많지 않았던 것 같다. 그러던 와중에 NPL 이론과 실무에 대해 잘 나온 서적이 나왔다고 해 접하게 되었다. "현직 NPL경매학원 원장이 큰 맘 먹고 공개하는 진짜 사례를 담은 부;

      경매에 관심있어서 여러 서적이나 유튜브 등의 영상을 통해 정보를 얻어가며 공부하고 있었는데, 사실 NPL( 부실채권)에 대해서는 말만 들어보았지 접할 기회가 많지 않았던 것 같다.

      그러던 와중에 NPL 이론과 실무에 대해 잘 나온 서적이 나왔다고 해 접하게 되었다.

      "현직 NPL경매학원 원장이 큰 맘 먹고 공개하는 진짜 사례를 담은 부실 채권이 투자의 정통 교과서"

      특히 위의 앞표지 책소개글의 '큰 맘 먹고' 라는 문구가 무척 흥미가 가기도 하고 신뢰감도 들었다.

      이 서적의 저자 어영화, 어은수는 전문적으로 NPL경매 방법을 교육하는 분당 NPL경매학원의 원장과 부원장으로 이 서적은 학원 교재로 사용하기 위한 목적과 NPL에 관심있는 이들에게 대중적으로 알리고 직접 협상과 투자로 가기 위한 방향을 주기 위해 집필했다고 한다.

      부실채권이란 금융기관에서의 대출이나 지급 보증 중 이자나 원리금을 제 때 회수하지 못해 3개월 이상 미납된 돈으로, 영어로 Non Performing Loan이라고 하며 줄인 말로 NPL 이라고 한다.

      금융권은 이 부실채권을 크게 5가지 이유로 매각하게 되는데 그 부실채권을 매입 시 여러 장점에 대해 이 서적은 자세히 다루고 있다.

      그러나 한편으로는 부실채권 매입 시 장점만 있는 것은 아니다. 담보의 가치 평가를 제대로 못하고 매입하거나 채무자가 회생 신청을 하게 되는 경우 등 여러 리스크 사례 들이 있기에 부실 채권 경매는 정말 제대로 공부하고 들어가야 겠다는 생각이 들었다.

      책은 크게 5장으로 나뉘어져 있다.

      1장은 부실채권(NPL)의 내용과 매각 이유에 대해 정리되어 있다.

      2장은 부실채권(NPL) 매입의 장단점 및 여러 유형과 투자 전략 등 기본 이론에 대해 잘 알려주어 NPL에 대한 개념과 궁금증에 대해 이해하게 되었다.

      3장은 본격적인 여러 사례들의 성공 사례와 유형에 대해 분석해주며, NPL에 대해 거리감이 좁혀지게 되었다.

      4장과 5장은 NPL 기초에서 한단계 올라간 법원 배당절차나 특수 물건 등에 대한 세부적인 내용으로, 어렵게 느껴지는 내용들이 많아 1~3장 내용을 제대로 숙지하고 읽어보면 좋을 것 같다.

      근래 어마어마하게 올라버린 수도권 부동산과 경기침체 속에 유행처럼 번지는 경매 시장에서 제대로 된 정보와 공부가 절실한 것 같다.

      이 서적은 NPL의 대한 정보가 거의 전무했던 나같은 이들에게도 이해가 쉬워 기본 개념잡기가 수월했고 생생한 여러 사례들의 내용들이 정말 많은 도움이 되었다.

      부디 이 서적이 나에게 실질적인 투자로 이어지는 시발점이 되기를 빌면서, 경매와 특히 NPL에 대해 관심있는 분들은 꼭 한번 접해보시길 적극 권해본다.

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      A Study on Profit Growth in Mortgage backed Non-Performing Loans(NPL) Investment

      IMF 구제금융 이후 금융기관의 부실자산을 신속하고 원활한 정리를 위해 부실자산을 고유자산에서 분리하여 재무개선을 목적으로 자산유동화제도가 도입 되었다. 하지만 일반인이나 개인 부동산 투자자들은 자산유동화제도에 대해 아직까지 친숙하지 않고 자산유동화제도에 의해 생성되는 부실채권(Non-Performing Loans, NPL)에 대한 개념도 익숙치가 않다. 이에 본 연구자는 부실채권, 그 중에서도 담보부 부실채권 활용과 자산유동화제도에 대해 기본적인 고찰과 담보부 부실채권의 매입에 의한 투자와 투자금회수 방안에 대해 연구하였다. 담보.

      IMF 구제금융 이후 75호 NPL 투자의 함정, 선순위 채권자 반드시 살펴야 한다 금융기관의 부실자산을 신속하고 원활한 정리를 위해 부실자산을 고유자산에서 분리하여 재무개선을 목적으로 자산유동화제도가 도입 되었다. 하지만 일반인이나 개인 부동산 투자자들은 자산유동화제도에 대해 아직까지 친숙하지 않고 자산유동화제도에 의해 생성되는 부실채권(Non-Performing Loans, NPL)에 대한 개념도 익숙치가 않다. 이에 본 연구자는 부실채권, 그 중에서도 담보부 부실채권 활용과 자산유동화제도에 대해 기본적인 고찰과 담보부 부실채권의 매입에 의한 투자와 투자금회수 방안에 대해 연구하였다. 담보부 부실채권을 활용에 앞서 국내은행 부실채권 규모 및 비율, 신규발생 규모, 정리실적 등을 살펴보고 자산보유자별, 유동화자산별 자산유동화증권 발행 현황을 살펴봄으로써 부실채권이 과거 IMF 때처럼 어려운 경제상황에서만 생성 되는 것이 아니고 정상적인 경제상황에서도 생성될 수 있다는 점을 시사 하고자 하였다. 또한 부실채권이 증권화되어 유동화되고 유동화된 부실채권들을 매입할 수 있는 법적 근거는 무엇인지 매입한 부실채권을 활용해서 수익을 얻을 수 있는 근거는 무엇인지 등을 살펴 보았다. 그 후 담보부 부실채권의 매입에 있어서 전체적인 유통 개요 및 매입절차를 살펴보고 투자 대상인 부실채권을 찾는 방법에 대해서 알아 보았다. 부실채권을 찾은 후 어떤 과정을 거쳐야 하는지는 개인 투자자(채권양수인)의 입장에서 부실채권을 매입할 때 유의할 점에 대해 살펴 보았다. 투자하고자 하는 담보부 부실채권을 검색 후 담보된 부동산의 권리분석, 부실채권 자체의 권리분석 및 수익성 분석과 가치 평가에 대해 알아 보았다. 담보부 부실채권 매입 방법에는 3가지 매입방식이 있는데 각각의 방식에 대해 설명하고 장·단점에 대해서 살펴 보았다. 매입방식에 따른 실 투자의 예를 제시함으로써 설명의 이해를 돕고자 했으며 론세일 방식으로 매입한 담보부 부실채권인 경우 다 변제되지 않은 채권을 활용할 수 있는 방법에 대해 간략히 언급 하였다. 담보부 부실채권을 활용한 투자 시 수익이 발생하는 원리를 파악하고 이해한다면 일반인이 통상 경매법정에 참가하는 것보다 훨씬 유리한 입장에서 매수할 수 있다는 것을 알 수 있다. 하지만 이미 이러한 점을 알고 있는 투자자들이 무분별하게 부실채권 시장에 뛰어 들면서 이에 따른 문제점도 많아지고 있는 현실이다. 이러한 문제점이 무엇인지 살펴보고 그에 대한 개선방안을 제시함으로써 유동화제도의 목적인 투자자(채권양수인) 보호 및 국민경제의 건전한 발전에 이바지 하는데 일조하고자 한다.
      본 연구의 한계점은 부실채권 시장의 특성상 변화의 시기가 굉장히 빠르다는 점이다. 본 논문을 작성하는 지금 이 순간에도 새로운 투자방식이나 시장상황이 변화하고 있다. 또한 부실채권을 활용한 투자수익 극대화 방안들은 일반적인 3가지 투자금회수 방안과 기타 방식에 의한 투자금 회수 방안에 관하여 고찰 하였다.

      Abstract 75호 NPL 투자의 함정, 선순위 채권자 반드시 살펴야 한다

      After IMF relief loan, Asset Securitization System(ASS) was introduced, separating non-performing assets from intrinsic assets and improving the financial structure, to quickly and smoothly arrange non-performing assets of financial institution. However the public or individual property investor isn.

      After IMF relief loan, Asset Securitization System(ASS) was introduced, separating non-performing assets from intrinsic assets and improving the financial structure, to quickly and smoothly arrange non-performing assets of financial institution. However the public or individual property investor isn’t ASS and Non Performing Loan(NPL) created by ASS. So I myself studied about Mortgage backed NPL use, basic consideration about ASS, and investment and its withdraw ways by buying of Mortgage backed NPL in NPL. Prior to application of NPL, I mentioned that by looking into NPL scale and ratio of domestic banks, new issue scale, and arrangement record and the current situation of Asset Backed Securitie issue according to asset holders and asset securitization, NPL is caused in normal economic situation as well as hard economic times like IMF. Also, I looked over a legal basis to purchase NPL formed from securitization and acquire profit through using purchased NPL. Then I found in buying Mortgage backed NPL, general distribution outline and purchase process and find out about how to search NPL as the investment target. I also studied attention points-what course it takes after finding NPL-when a private investor(a bond grantee) purchases NPL. I found real estate rights analysis as a security, title examination, profitability analysis and assessment of the value of NPL itself after searching Mortgage backed NPL willing to invest. How to purchase Mortgage backed NPL has three methods, each of which is viewed about strength and weakness. By suggesting examples of real investment following the purchase methods, I tried to help to understand the explanation and simply mentioned how to use bond not to pay back in case of Mortgage backed NPL purchased in a loan sale way. If you understand the principle which occurs through investment to use Mortgage backed NPL, you can buy it in a more favorable position than an ordinary person participating at a general auction court. However investors to know this point thoughtlessly burst into NPL Market, causing some problems. By examining such problems and suggesting the improvement method about those, I hope to contribute to protection for investors who have the purpose of ASS and a wholesome growth of national economy. The limit of this research is for time of change to be quick. The new invest methods or market conditions are changed at this very moments when I write this. Also, the best ways of investment returns to use NPL is considered about ways to retrieve the investment by general 3 ways or otherwise.


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