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마지막 업데이트: 2022년 5월 24일 | 0개 댓글
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그래픽=강기영

이 기사는 2022년 01월 26일 16:40 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

담보 부실채권(NPL) 시장이 최근 몇년간 계속 축소되고 있다. 올해 또한 적어도 상반기까지는 이같은 기조가 유지될 것으로 보인다. 코로나19 이후 충격을 최소화하고자 정부는 여러 대응책을 내놨는데 이중 하나로 부실채권 출회를 대폭 제한했다. 이같은 영향으로 은행들의 부실채권 매각은 지난 2년간 크게 줄었고 이 분위기가 이어지고 있다

금융 완화 조치가 끝난 이후엔 대기했던 NPL 물량이 폭발적으로 늘어날 가능성이 크다. 현재도 부실채권 투자·관리 회사들의 경쟁이 심화되고 있는데 시장 팽창 이후 이같은 경쟁강도는 당분간 유지될 것으로 전망된다. 이런 상황에서 지난해 말 출범한 우리금융F&I는 공격적인 영업으로 업계 다크호스로 거론되고 있다.

26일 관련업계에 따르면 올해 1분기 은행들이 시장에 매각하는 NPL 물량은 5000억원 대로 추정된다. 이는 은행들의 NPL 매각 예정 물량을 추산한 수치로 지난해 1분기 매각 물량이었던 6200억원보다도 대폭 줄어든 수준이다. 2018년 1분기에는 8400억원, 2019년 1분기에는 6400억원, 2020년 1분기에는 5900억원의 NPL 물량이 출회됐으나 올해는 5000억원 미만의 공급 물량이 나온 셈이다.

세부적으로 매년 NPL 물량을 가장 많이 공급해온 기업은행이 올해 1분기에도 2000억원의 물량을 공급할 전망이다. 경남은행, 우리은행, 신한은행, 부산은행, 농협은행 등도 1분기중 몇백억원 단위의 NPL을 시장에 공급할 예정이다.

최근의 NPL 매각 물량 감소는 정책적인 요인에 기인한다. 코로나19의 영향이 커지며 경기 둔화가 우려되자 정부는 부실화 자산의 집중적인 출회를 방지하기 위해 다방면으로 채무자 신용지원책을 펼쳤다. 코로나19 피해 채무자 신용지원, 소비자신용법안 등이 대표적 지원책이다.

이들 지원책을 통해 취약 계층이라고 분류되는 채무자들에게 만기를 유예해 주고 이자를 조정하는 등 노력을 기울였다. 이 결과 은행들의 부실채권 출회 또한 상당부분 유예되면서 최근 2년여간 NPL 매각 물량은 눈에 띄게 감소했다.

2017년과 2018년 4조원 후반대를 기록하던 NPL 공급물량은 2020년엔 3조원 중반대로 줄었는데 2021년에는 3조원을 기록하며 더 쪼그라들었다. 이에 더해 올해 1분기 물량은 전년동기대비보다도 더 적어진 모습이다.

코로나19의 영향이 시작된 지 이미 2년이 넘었고 서서히 정상화 국면으로 돌입하는 과정에서 정부는 최근 그간의 금융지원 조치를 단계적으로 축소해 나갈 것임을 밝히고 있다. 따라서 올해는 NPL 시장 확대의 전환점이 될 것이라는 분석이 나온다. 하지만 아직 금융지원 완화가 본격화 되지 않은데다 시작 시점이 불분명해 적어도 상반기까지는 시장 축소가 이어질 것이란 전망이 많다.

공급물량이 감소하는데 비해 투자 수요는 여전한 상황이 지속되면서 NPL 매입경쟁은 날로 치열해져 갔다. 투자자들의 입찰 경쟁이 치열해지며 가격 상승세가 이어져 왔으며 올해에도 이 추이는 계속될 것으로 보인다.

최근 NPL Capital Markets) 미디어 투자시장은 연합자산관리와 하나F&I, 키움F&I, 대신F&I, 우리종금 등이 주요 투자자로 활동하고 있다. 이중 연합자산관리와 하나F&I의 매입규모가 전체의 2/3를 차지할 정도로 두 회사의 양강구도로 투자시장이 형성돼 있다.

경쟁이 치열한 투자시장에 최근에는 신규 플레이어도 들어왔다. 우리금융그룹은 지난해 말 NPL 투자 전문회사인 우리금융F&I를 출범시켰다. 기존에 우리종합금융이 NPL 투자를 진행하고 있었으나 전문투자회사를 새로 설립하면서 본격적으로 NPL 투자를 확대하겠다는 복안이다.

우리금융은 지주사 해체 전 NPL 전담회사를 갖고 있었다. 하지만 민영화 과정에서 이를 팔았다. 이 회사가 현 대신F&I다. 지주사로 재출범한 우리금융은 8년만에 다시 NPL 전담회사를 설립, 이 시장에서의 영광을 되찾겠다는 의지를 나타내고 있다. 그간의 은행의 대출만기 연장조치가 종료되면 NPL 물량이 쏟아질 수 있어 이 시장을 선제적으로 준비하겠다는 복안이다.

아직까지는 금융조치 완화가 본격화되지 않았으나 시장이 열리면 우리금융F&I는 올해 공격적 투자를 할 가능성이 높다고 분석된다. 초기 자본금도 2000억원 규모로 시작하면서 다른 회사보다 공격적인 채비를 갖추고 있다. 2020년말 출범한 키움F&I는 자본금 200억원으로 시작했다.

업계 관계자는 "우리금융은 과거 약 14년간 NPL회사를 자회사로 운영한 경험이 있는데다, 기존 계열사인 우리종금도 NPL투자를 이어왔다"며 "우리금융F&I도 초반 공격적인 투자로 업계 주도권을 잡으려 할 가능성이 크다"고 설명했다.

'NPL'이 뭐길래?…죽음부른 40억 투자사기의 결말

그래픽=강기영

그래픽=강기영

#자영업자인 김모씨(47)는 지난해 12월 건국대학교 평생교육원 부동산경매컨설팅과정 강의 중 강사 임모씨(41)로부터 20~30%의 고수익을 거둘 수 있다며 부실채권(NPL)에 투자해보라는 솔깃한 제안을 받았다.

임씨는 수강생들에게 "NPL은 다른 투자에 비해 자금 회수가 빠르고 세금도 거의 없다"며 꼬드겼다. 결국 김씨는 은행 대출을 받아 1억5000만원을 투자했다. 다른 수강생 24명과 건국대 행정대학원생 9명도 적게는 5000만원에서 많게는 7억5000만원까지 총 40억원을 투자했다.

임씨는 지난달 22일 이 중 30억원을 인출해 잠적한 후 이달 8일 경기도 여주시의 한 모텔에서 목을 매 숨진 채 발견됐다. 경찰은 외부인의 침입 흔적이 없고 화장실 문고리에 목을 맨 점 등으로 미뤄 임씨가 스스로 목숨을 끊은 것으로 보고 있다.

최근 주택시장의 장기침체 속에서 아파트 투자 대안으로 각광받던 상가·오피스텔 등 수익형부동산이 공급과잉에 따라 수익률이 떨어지면서 NPL이 새로운 부동산 투자처로 떠오르고 있다. 하지만 이 점을 노린 불법 유사수신 사기가 기승을 부리고 있어 주의가 요망된다.

◇NPL이 뭐길래?…수익률이 20~30%?

NPL(Non Performing Loan)은 은행 등 금융권이 원금이나 이자를 3개월 이상 회수하지 못한 부실대출을 뜻한다. 수익이 나지 않는다고 해서 '무수익여신'이란 전문용어도 있지만, 통상 '부실채권'으로 불린다.

은행 등 금융권은 채무자에게 대출해주고 대출이 부실화할 경우에 대비, 담보부동산에 근저당권을 설정하는데 대출금을 회수하지 못할 경우 금융권은 이 저당권을 유통화해서 현금화해야 한다. 이렇게 발생한 부실채권 매물은 국내외 은행 등 금융회사가 컨소시엄을 만들어 자금을 모은 다음 공개입찰을 통해 시세보다 값싸게 매입한다.

이러한 기업이 자산유동화 회사인 SPC(Special Purpose Company)다. 유암코, 우리F&I, 저축은행 등이 있는데 채권금액이 큰 경우에는 직접관리하고 중소규모의 채권은 수탁관리사가 맡아 유동화한다. 개인이 투자할 경우 경매정보사이트에 매각을 의뢰한 매각담당자나 등기부에 기재된 유동화회사와 협의해 거래할 수 있다.

경매에서 주택NPL 투자는 근저당권을 사서 경매에서 제3자가 낙찰 받을 때 배당금을 받을 수 있다. 다만 경매낙찰가가 채권액보다 낮으면 채권액 전부를 회수하지 못할 수도 있다.

경매 직전에 1~2순위 저당권을 사들인 후 직접 해당 주택을 낙찰 받는 방법도 있다. 선순위 저당권을 할인가격에 낙찰받기 때문에 수익성이 경매낙찰가보다 5~10% 정도 높은 게 일반적이다.

최진순 알앤디연구소 대표는 "최근 부동산경기가 어려워지면서 다시 NPL 매물 공급이 꾸준히 늘고 있다"며 "통상 NPL이 경매낙찰가보다 10% 이상 싸기 때문에 유통과정만 잘 이해하면 남들보다 한발 앞서 값싼 경매부동산을 수월하게 낙찰받을 수 있다"고 귀띔했다.

◇NPL투자 사기 극성…안전한 투자법은?

상황이 이렇다 보니 최근 투자처가 마땅치 않다는 점을 노린 불법 유사수신 사기가 기승을 부리고 있다. 최근엔 고액의 악성채권을 헐값에 사들인 뒤 이를 미끼로 투자자금을 유치해 사기를 친 일당이 경찰에 적발되기도 했다.

현장에서 전문가들은 NPL투자시 배당액과 낙찰가 예상, 최종 입찰가 산정 등 철저한 검증과 분석이 필요하다고 입을 모은다. 하지만 NPL투자 전문업체들도 상당수가 부동산 쪽으로만 역량이 집중돼 금융권 여신관리 경험을 가진 전문 인력이 없어 투자를 유치하거나 자문하기에는 부족한 현실이다.

게다가 은행과 자산유동화회사 등 유통 과정을 거쳐 다시 경매로 넘어가야 하므로 투자 직후부터 20~30% 수익을 보장해주는 것은 사실상 불가능하다는 지적도 있다.

정대홍 부동산태인 팀장은 "NPL투자의 개념은 우량한 채권을 적정가에 사들여 고도의 투자기법으로 운용함으로써 최대 수익을 창출하는 것"이라며 "투자시 반드시 부동산과 금융 분야 지식이 충분한 전문가의 도움이 필요하다"고 조언했다.

NPL투자

내년 부실채권(NPL, Non Performing Loan) 시장 규모가 대폭 성장할 것이란 예상에 힘이 실리고 있다. 정부와 금융사들의 여신 만기 연장에 힘입어 연명해온 기업들은 여신 담보 가치가 하락하면 더 이상 버티기 어려워진다. 코로나 팬데믹 타격에 금리인상까지 더해진 자영업자와 가계의 부담도 점점 커지는 상황이다. 금융사들은 NPL 먹거리가 늘 것으로 보고 전열을 정비하고 있다.

NPL은 회수가 어렵거나 회수 가능성이 없어진 금융 채권으로, 수익은 나지 않는 반면 위험가중치는 높아 은행의 자본비율에 부정적 영향을 미친다. 금융사들은 자산을 묶어 전문 투자사에 매각하는 방식으로 NPL을 처리해왔다. NPL 시장 초창기엔 유암코와 우리F&I(현 대신F&I) 양강 체제였는데, 2014년 우리F&I는 대신증권에 인수됐고 외환캐피탈이 외환F&I로 이름을 바꾸며 NPL 투자사로 전환했다. 작년엔 키움F&I, 아시아F&I가 시장에 뛰어 들었다.

최근에도 금융사의 NPL 관심은 식지 않고 있다. 이달 우리금융그룹은 내년 1월 우리금융F&I를 출범한다고 밝혔다. 2014년 우리F&I 매각 후 7년여 만이다. 투자 경험이 있고 우리종금도 관련 사업을 하고 있어 NPL 시장에 조기 정착할 것으로 보고 있다. 하나F&I는 지난 22일 NPL 담보자산 매각정보 안내 시스템을 새로 열었다. 회사가 추천하는 물건 목록을 제공해 NPL 담보 부동산의 매매를 활성화하겠다는 취지다. 내부 소조직 형태로 NPL 투자를 하는 금융사들도 인력 충원을 고민하고 있다.

금융사들이 NPL에 관심을 갖는 것은 그만큼 시장이 커질 것으로 보기 때문이다. 우리금융도 ‘코로나 사태 후 NPL시장 규모가 확대될 가능성에 대비’한다고 밝혔다. 물고기가 내려올 것으로 예상되는 목에 그물을 쳐두는 형국이라는 평가다.

국내 은행들의 고정이하 여신비율은 외환위기 후 8% 안팎을 오갔지만, 현재는 역대 최저치를 매분기 갱신하고 있다. 2018년 1% 미만으로 떨어졌고, 3분기말 기준 0.51%에 불과하다. 표면적인 수치로는 NPL 증가 가능성을 점치기 어렵지만, 실상을 따지면 위험 가능성이 큰 자산이 많다는 지적이다.

이번 정부 들어 좀비기업의 정리 필요성이 다시 대두됐지만 적극적인 구조조정은 이뤄지지 않았다. 역사적인 저금리 환경이 부실 기업의 생명 연장에 도움이 됐고, 작년 코로나 팬데믹은 기업 살리기 명분에 힘을 실어줬다. 정부와 금융당국이 나서 중소기업과 소상공인에 대한 대출 만기 연장을 독려했는데, 기한 연장은 내년 3월까지 세 차례나 이뤄졌다. 기업을 죽이지 않는 것에만 방점이 찍히니 금융사들은 차주에 대한 면밀한 검토를 하기 어려웠다.

중소기업의 경우 절반 이상이 돈을 벌어 이자비용도 내지 못하고 있다. 자체 사업만으론 대출을 일으키기 어렵지만, 부동산 시장 호황의 덕을 봤다. 기업이 보유하고 있는 공장부지 등 자산 가격이 높아지니 위험 관리에 보수적인 민간 금융사들도 큰 부담 없이 돈을 빌려줬다. 회생절차가 진행 중인 쌍용자동차도 아파트로 개발 가능한 대규모 공장 부지가 있었기에 새 Capital Markets) 미디어 주인을 찾을 수 있었다.

다만 이런 방식의 생명 연장은 앞으로 점점 어려워질 전망이다. 시장금리가 본격적인 상승 구간에 접어들며 여신의 위험 발생 가능성도 커졌기 때문이다. 여기에 정부의 전방위적 규제까지 얹어지며 부동산 투자에 대한 불안감도 늘고 있다. 부동산의 담보력이 줄면 시중은행의 자금 회수가 본격화할 것으로 예상된다. 기업 입장에선 저금리와 부동산 자산 가치라는 두가지 방패가 사라지게 되는 셈이다. 대출 만기 연장도 대통령 선거 이후엔 끝난다.

이는 일반 기업은 물론 부동산 개발사에서도 발생할 수 있는 문제다. 자금 조달 스케줄을 맞추지 못하면 채무불이행이 발생하는데, 채권 금융사 입장에선 사업을 받아와 완수하거나 자산을 NPL 방식으로 처분해야 한다.

한 금융사 관계자는 “많은 부실 기업이 연명한 것은 정부가 금융 지원책을 내놓은 데다 부동산 자산 가격이 상승하며 차입 여력도 늘었기 때문”이라며 “앞으로 부동산 가치가 줄기 시작하면 시중은행이 먼저 분할상환을 요청할 것이고 이에 따라 NPL 물량도 늘어날 것”이라고 말했다.

일반 가계나 개인사업자는 기업에 비해 상대적으로 강한 대출 규제를 받아왔으니 위험성도 그만큼 적을 수 있다. 그러나 2년간의 팬데믹 불황의 타격을 언제까지 버틸 수 있을지는 미지수다. 일부 금융사는 올해 이미 ‘리테일 NPL’ 담당 부서에 일감이 몰리기 시작했다. 대통령 후보자들이 자영업자에 대규모 자금 지원을 약속하고 있지만, 갈팡질팡 공약이라 현실성을 장담하기 어렵다. 가계의 경우 공장 부지보다 안정적인 주택담보 대출이 많다 보니, 금융사와 투자사들의 투자 경쟁이 치열할 전망이다.

한 외국계 금융사 관계자는 “내년 하반기 이후 부동산 관련 NPL 매물이 쏟아질 것으로 예상한다”며 “NPL에 직접 투자할 수도 있지만 NPL에 투자하려는 곳에 돈을 빌려줄 수도 있을 것”이라고 말했다.

NPL투자


[리얼캐스트=조현택 기자] 정부는 과열된 부동산시장을 안정화 시키기 위해 수차례의 강도 높은 대책을 발표했고, 대출 규제도 강화했습니다. 실제로 절대 떨어지지 않은 서울 아파트 매매가격은 3주 연속 하락했으며 전세가격도 떨어지고 있습니다. 한국감정원에 따르면 서울 전세 시세는 10월 29일부터 5주 연속 내리고 있습니다. 하락 폭도 -0.01%에서 -0.03%(11월 12일)로, 다시 -0.06%(11월 26일)로 점점 커지고 있죠. 이처럼 서울의 부동산 가격 마저 하락하며 부동산 투자는 위험하다는 말들이 나오고 있으며, 일부 전문가들은 부동산 폭락론을 내놓고 있습니다. 그러나 현재 예금금리가 낮고 주식시장 상황도 좋지 않아 아직도 부동산에 투자를 원하는 사람들이 많은데요. 과연 안전하게 부동산에 투자하는 방법은 없는 걸까요?

부동산 투자 종목 중 안전하다고 불리는 투자처가 있습니다. 바로 담보부 NPL 투자인데요. 먼저 NPL(부실채권)이란 금융권에서 개인 또는 법인에 부동산 등을 담보로 대출 또는 신용대출을 해준 이후 채무자가 이자나 원금을 제때에 갚지 않으므로 발생된 채권을 말합니다. 이때 부동산 등을 담보로 발생된 채권을 담보부 NPL이라고 하는데요. 여기에 투자하는 것이 담보부 NPL투자입니다.

쉽게 말해 A씨가 10억원짜리 주택 1순위 근저당권을 할인해서 9억원에 샀습니다. 그 후 누군가 주택을 경매에서 10억원에 낙찰을 받는다면 A씨는 1순위 근저당권을 매입한 채권자의 지위를 가지고, 1순위로 배당받을 수 있는데요. 근저당권은 9억원에 샀지만 실제 채권 행사는 10억원에 권리를 행사할 수 있습니다. 사실상 수익률 10%에 달하는 1억원의 수익이 생기는 것이죠.

담보부 NPL 투자는 많은 장점이 있습니다. 우선 투자원금 및 채권 확보가 다른 투자에 비해 확실하고 1순위 저당권에 투자하기 때문에 채권확보에 안정성이 높습니다. 또 투자 대상 물건의 소재 파악이 가능하여 물건의 시장성과 가치판단이 용이하고 담보부 부실채권 매입 전 현장 조사 후 투자 여부를 선택 Capital Markets) 미디어 가능합니다. 채권자로써 배당에 참가하기 때문에 세금이 부과되지 않아서 더 높은 수익을 기대할 수 있다는 점도 이점이죠. 이밖에도 환금성이 좋고 자금 부담이 적다는 등 여러 장점이 있어 관심도와 인기가 점점 더 커지고 있다고 합니다.

그러나 NPL을 전액 배당받아 수익을 내는 것이 결코 쉬운 것은 아닙니다. 배당절차에서 1순위 근저당권은 그 배당순위가 4순위로 밀려나기 때문입니다. 배당순위를 보면 1순위 비용상환청구권, 2순위 소액보증금, 임금채권, 3순위 Capital Markets) 미디어 국세, 지방세, 4순위 근저당권, 전세권 등의 순입니다. 이렇게 배당절차에서 근저당권자보다 앞서는 권리가 생길 수도 있고 이러한 권리들은 등기부에도 공시되지 않아 주의가 필요합니다.

대부분의 투자 상품들이 그러하듯 리스크도 있습니다. 담보부 NPL 투자의 경우 매도자와 협의를 통한 매수 방법을 사용하거나 매도자에 일방적으로 끌려가는 구조이므로 협상이 어렵고 권리 분석의 어려움이 있어 초보자가 접근하기 쉽지 않습니다. 또한 경매물건이 제한적이기 때문에 투자 물건 종류가 적습니다. 경매의 유찰로 원금이 손실될 수 있다는 점도 치명적인 단점 중 하나고요. 부동산에 근저당이 설정되어 있기 때문에 안전하다고 볼 수 있지만 그만큼 위험도 존재한다는 얘기입니다.

현재처럼 부동산시장이 한 치 앞을 내다보기 힘들 때, 안전성과 높은 수익률을 낼 수 있는 담보부 NPL 투자는 매력적인 투자 상품입니다. 그러나 상기에 서술한 것처럼 위험이 아예 없는 것은 아닙니다. 비교적 안정적인 투자 상품이긴 하나 위험요소가 존재하고 투자에 따른 모든 위험은 투자자가 감수해야 할 몫입니다.

따라서 고수익을 올릴 수 있다는 분위기에 편승해 NPL에 투자하는 것은 지양해야 합니다. 특히 초보자의 경우 주변 지인과 전문가의 추천만을 따르지 말고, 스스로 공부하고 연구하여 투자를 결정하는 것이 좋습니다. 그렇게 한다면 신중한 투자가 가능해지고 투자로부터 올 위험을 막을 수 있습니다. 수익을 내는 투자의 기술은 특별한 것이 아닙니다. 끊임없는 노력이 부동산 투자를 성공으로 이끄는 요인이 됩니다.


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