재매각법

마지막 업데이트: 2022년 1월 10일 | 0개 댓글
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[사진: 국회 인터넷의사중계시스템 제400회 국회(정기회) 제02차 본회의 캡처]

저축은행업계가 금융당국의 행정지도에도 비업무용 부동산 처분에 소극적이라는 비판에 다소 억울하다는 입장이다. 부동산 매각을 위해 여러 경로로 노력 중이나 유찰이나 권리관계 문제로 처분에 시간이 걸리고 있으며, 일부러 처분을 늦춰 얻을 실익이 적다는 이유에서다.

저축은행법에만 없는 ‘비업무용 부동산 처분 조항’

7일 금융당국에 따르면 부동산 담보 대출을 취급하는 은행과 신협·농협 등 상호금융 회사와 저축은행은 비업무용 부동산을 소유할 수 없도록 법에서 규정하고 있다. 업무용 외 부동산을 빠르게 처분해 금융사가 자금을 다시 확보하고 부동산 보유에 따른 불필요한 지출을 막아 이를 수익성과 유동성 개선에 활용할 수 있도록 하기 위한 취지로 마련된 조치다.

문제는 채권 부실로 담보권을 실행해 취득한 부동산을 처분해야 한다는 근거가 저축은행법엔 없다는 점이다. 은행은 은행법(제39조)에서, 상호금융은 신협법 시행령(재매각법 제18조3항)에서 처분을 의무화하고 있다. 그러나 저축은행법은 비업무용 부동산 소유 금지 조항은 있으나 처분 조항을 두지 않고 있으며 시행령에도 해당 내용은 없다.

이 때문에 금융감독원이 저축은행에 행정지도는 가능하지만 법적 근거가 없어 매각하지 않는 저축은행을 제재할 수 없다. 이 같은 행정지도에도 저축은행의 비업무용 부동산이 여전히 남아있자 지난 5월 금융감독원은 행정지도 기한을 2년 더 연장하기로 했다. 지난 2015년 첫 행정지도가 재매각법 내려진 이후 이번이 네 번째 연장이다. 저축은행업계의 ‘느린’ 비업무용 부동산 처분 속도에 대한 비판이 나오는 재매각법 이유다.

“이미 원금 손실 상태…지나치게 낮은 가격에는 매각 어려워”

하지만 저축은행업계에서는 자체 매각 방식과 한국자산관리공사(캠코) 위탁 방식을 통해 비업무용 부동산을 처분하기 위한 노력을 지속하고 있다는 입장이다.

올 1분기 말 기준 저축은행업계의 비업무용 부동산(비업무용 토지+비업무용 건물) 규모는 1436억9100만원이다. 지난해 말(1399억4900만원)보다 2.7%(37억4200만원) 늘었으나 이는 기존에 비업무용 부동산이 없던 스마트저축은행이 115억2900만원 상당의 비업무용 부동산을 취득한 영향이 크다는 분석이다. 스마트저축은행의 비업무용 부동산을 제외하면 저축은행업계의 비업무용 부동산 규모는 지난해 말 대비 5.6%(77억8700만원) 감소했다.

올 들어 1분기 말까지 비업무용 부동산을 가장 큰 규모로 줄인 재매각법 곳은 우리저축은행으로 35억9300만원(325억3700만원→289억4400만원)이 감소했다. 우리저축은행은 저축은행 가운데 보유한 비업무용 부동산 규모가 가장 크다.

출처=금융정보통계시스템 자료 참고 및 재구성

올 1분기 말 비업무용 부동산을 보유한 저축은행은 35곳이며, 이중 10곳이 올 들어 일부 처분을 통해 비업무용 부동산 규모를 줄였다. 현재 진주저축은행은 경남 창원 오피스텔 30개 호실, HB저축은행은 덕산온천관광호텔에 대한 온비드 공매 절차를 밟고 있다.

A저축은행 관리팀 관계자는 “조기 매각을 하도록 규정이 있기 때문에 노력을 계속하고 있지만, 팔리질 않고 있다는 게 가장 큰 이유”라면서 “유치권 문제 등 권리관계 문제를 해결하고 나서 매각을 진행하는 데 시간이 소요되는 경우도 있고, 정작 입찰에 나서도 유찰되는 경우가 많을 뿐 저축은행이 일부러 보유하려고 매각을 늦추는 경우는 없다고 본다”라고 말했다.

B저축은행 관리팀 관계자는 “저희 주업무는 금융업이며, 비업무용 부동산은 무수익자산이어서 빠르게 처분해서 현금화해야 저축은행의 건전성 문제 등에 도움이 더 되기 때문에 자체 매각이든 한국자산관리공사 위임을 통한 매각이든 여러 경로로 계속해서 처분을 시도하고 있다”라고 설명했다.

차주의 미상환으로 원금 손실이 된 상태에서 취득한 부동산이기에 손해를 보면서까지 무리해서 매도하긴 어렵다는 목소리도 나온다.

C저축은행 관리팀 관계자는 “비업무용 부동산 취득 당시 이미 담보권 실행 후 원금 손실이 된 상태이기 때문에 장부가보다 지나치게 낮은 가격에 손실을 보면서까지 팔긴 어려운 측면이 있다”라면서 “회계상으로는 비업무용 부동산도 자산으로 인정되기 때문에 무리하면서까지 팔긴 어렵다”라고 말했다.

당국 “부동산 침체로 매각 어려움 이해…법제화는 계속 추진”

금융당국도 최근 부동산 경기 침체로 저축은행업계가 매각에 어려운 부분이 있음을 인지하고 있다고 밝혔다.

금융감독원 관계자는 “비업무용 부동산 비중이 높은 저축은행과의 소통을 통해 올해 부동산 경기가 침체돼 있고, 특히 지방의 경우 코로나19 사태 이후 경기 침체가 이어져 매각이 쉽지 않은 상황이라는 내용을 전달 받았다”라면서 “현 시점에선 업계 말씀이 대체로 맞는 부분이 많다고 본다”라고 말했다.

금감원 관계자는 “(이와 별도로) 비업무용 부동산 처분 의무화 관련 법이 법제화 재매각법 돼 있지 않다 보니 행정지도로만 하기엔 당국 입장에서 한계가 있는 부분이 있어 아쉬운 부분들이 있다”라면서 “(지난해) 관련 법제화가 국회의원 임기 만료 등으로 처리되지 않았지만, 현재 금융위원회에서도 금감원과 소통하며 법제화를 계속해서 추진하고 있다”라고 밝혔다.

앞서 금융위원회는 지난해 저축은행의 비업무용 부동산 처분을 의무화하도록 법 개정을 추진했으나 국회가 공전한 탓에 무산된 바 있다. 금융당국은 시행령으로 처분 조항을 넣을 수 있지만 명확한 법적 근거를 마련한다는 방침이다.

한국 정부 - 론스타, 국제투자분쟁 종료
"협정 소급 적용 안돼" 론스타 전제 무력화
매각 승인 지연은 "협정 의무 위반" 인정돼
다만 론스타 유죄 확정에 절반 '과실상계'
HSBC 매각 무산도 불소급 원칙에 불인정
조세 처분 국제기준 부합… 손해액도 감산

미국계 사모펀드 운용사 론스타의 재매각법 재매각법 안내표지판. 한국일보

미국계 사모펀드 론스타가 한국 정부를 상대로 제기한 6조 원대 국제투자분쟁 사건은 중재 절차 10년 만에 정부가 2,800억여 원을 배상하는 것으로 결론 났다. 정부 주장이 상당 부분 받아들여지면서 론스타가 요구한 손해배상액의 4.6%만 인정됐다.

31일 법무부에 따르면, 세계은행 산하 국제투자분쟁해결센터(ICSID) 중재 판정부는 이날 외환은행 매각 지연에 대한 정부의 손해배상 책임만 일부 인정하고, 조세감면과 배상 범위 등 론스타 주장 대부분은 수용하지 않았다.

정부가 론스타의 외환은행 매각을 지연시켰나

핵심 쟁점으로 꼽혔던 외환은행 매각 지연에 대해 판정부는 론스타와 한국 정부의 책임을 절반씩 인정했다.

론스타는 외환은행을 2007, 2008년 홍콩상하이은행(HSBC)에, 2011, 2012년 하나은행에 매각하려 했는데, 당시 한국 금융당국이 부당하게 매각 승인을 지연했다고 주장했다. 특히 하나은행 매각 과정에선 금융당국이 하나은행과 공모해 매각 가격을 의도적으로 낮추도록 압력을 가했다고 했다. 론스타는 이로 인해 2조 원대의 손해가 발생했다고 주장했다.

반면 한국 정부는 당시 론스타에 대한 형사재판이 진행 중이었고, 재판 결과에 따라 주식이 강제매각될 수 있는 상황이었다고 맞섰다. 매각 관련 심사 연기는 정당한 처분으로, 외환은행 매각가 인하에도 개입한 적이 없다고 강조했다.

중재 판정부는 론스타의 HSBC로의 매각 과정에 대해 관할을 인정할 수 없어 심판 대상이 아니라고 봤다. 론스타의 이번 소송이 투자자 보호조항을 담고 있는 한-벨기에·룩셈부르크 투자보장 협정에 기반한 것인데, 이 사건 매각은 협정이 발효된 2011년 3월 27일 이전에 이뤄졌기 때문이다.

중재 판정부는 그러나 외환은행의 하나은행에 대한 매각과 관련해선 론스타 측 청구를 일부 인용했다. 판정부에 속한 3명 중 2명이 가격이 인하될 때까지 금융당국이 승인을 지연한 건 공정·공평대우 의무 위반으로 봐야 한다는 의견을 낸 것이다. 나머지 1명은 론스타 측의 손해가 형사사건 유죄확정 등으로 초래됐기 때문에 한국 정부의 배상책임이 없다고 봤다.

중재 판정부는 다만 2003년 외환카드 허위 감자설을 유포해 주가를 조작한 '외환카드 주가조작 사건'으로 유회원 전 론스타코리아 대표가 2012년 징역 3년이 확정된 점을 주목했다. 인하된 외환은행 매각가(4억3,300만 달러) 중 절반을 론스타 측 책임으로 인정했다. 이에 따라 한국 정부가 물어내야 할 금액은 2억1,650만 달러로 줄어들었다.

론스타에 대한 한국 정부의 과세 정당했나

판정부는 한국 정부가 한국-벨기에 이중과세 방지협정을 무시한 채 부당하게 세금을 부과했다는 론스타 측 주장은 모두 기각했다. 정부는 그동안 론스타의 벨기에 법인은 모두 조세회피 목적으로 설립된 실체 없는 '페이퍼컴퍼니'로 면세 대상이 아니라고 맞섰다. 중재 판정부는 한국 정부의 실질과세원칙 등 과세처분이 국제 기준에 부합해 자의적·차별적 대우에 해당하지 않고, 수용금지 등 협정상 의무 위반도 없다고 결론 내렸다.

판정부는 배상액수에 재매각법 판정금 관련 세금을 포함하는 문제를 두고도 론스타 측 청구를 기각했다. 론스타는 당초 총 46억7,950만 달러(약 6조1,000억 원) 및 지연이자에 손해배상액에 부과될 한국·벨기에의 세금과 법률 비용까지 청구했지만, 판정부는 하나금융 관련 외환은행 매각 승인 지연에 따른 배상액 절반과 이자만 인정했다. 미래에 부과될 판정금 관련 세금까지 감안할 필요는 없다고 선을 그었다.

‘일시적 2주택자, 1주택자로 인정’…종부세법 개정안 국회 통과

7일 국회에서 본회의가 열리고 있다. 사진=윤상호 기자
국회 본회의에서 ‘일시적 2주택자 종합부동산세 완화’가 주 내용인 종부세법 개정안이 통과됐다. 이로써 일시적 2주택자는 1주택자 혜택을 받을 수 있게 됐다.

국회는 7일 오후 본회의에서 종부세법 개정안을 표결해 재석의원 245명 중 찬성 178표, 반대 23표, 기권 44표로 가결됐다.

개정안은 1세대 1주택자가 이사 등 목적으로 신규 주택을 취득했으나 기존 주택을 즉시 매각하지 못한 경우, 1세대 1주택자가 상속을 원인으로 주택을 취득한 경우, 투기 목적 없는 지방 저가주택을 추가로 보유한 경우 1세대 1주택자로 인정하는 내용을 담고 있다.

개정안 통과 시 일시적 2주택자, 상속주택자, 지방 저가주택자에 대해서 주택 수 계산에서 제외해 1세대 1주택자 혜택을 적용받을 수 있게 한다.

또 일정 재매각법 요건을 갖춘 만 60세 이상 고령자 및 주택 5년 이상 장기보유 1세대 1주택자에 대해 종부세 납부를 유예할 수 있도록 했다.

해당 개정안은 11월 말 종부세 고지분부터 적용된다.

이날 본회의에선 국가교육위원회 위원으로 정대화 한국장학재단 이사장, 김태준 동덕여대 교수를 추천하는 안건도 처리됐다. 또 관세법 일부개정법률안, 국립대학병원 설치법 개정안, 서울대학교병원 설치법 개정안 등이 의결됐다.

[사진: 국회 인터넷의사중계시스템 제400회 국회(정기회) 제02차 본회의 캡처]

[사진: 국회 인터넷의사중계시스템 제400회 국회(정기회) 제02차 본회의 캡처]

일시적 2주택자와 현금 창출 능력이 부족한 저소득‧고령자의 종합부동산세 부담을 완화하는 ‘종합부동산세법 일부개정법률안’이 재석 245인 중 찬성 178인(반대 23인, 기권 44인)으로 본회의를 통과했다.

이번 개정법은 부칙에 재매각법 따라 공포 즉시 시행되며 시행일이 속하는 연도의 납세의무 성립분부터 적용되기에 올해 11월 말 종부세 고지분부터 종부세 혜택이 적용될 예정이다.

7일 국회(국회의장 김진표)는 오후 2시 열린 제400회 제2차 정기회에서 해당 법률안을 포함한 총 14건의 안건을 의결했다.

현행법은 과세기준을 현재 세대원 중 1인만이 1주택을 소유한 경우를 ‘1세대 1주택자’로 간주해 기본공제금액 이른바 종부세 비과세 기준선을 다주택자와 달리 적용하는 혜택을 부여했다.

다만 1세대 1주택자 중 이사를 비롯한 일시적 2주택자나 상속주택 취득자, 지방저가주택 보유자의 경우 투기목적이 없음에도 1세대 1주택자 요건에서 배제돼 세 부담이 급격히 증가한다는 문제가 발생한 바 있다.

이에 기획재정위원회과 법제사법위원회를 거쳐 오늘 상정된 종부세법 개정안은 1세대 1주택자 범위에 ▲이사를 위해 신규 주택을 취득했으나 기존 주택을 바로 매각하지 못해 일시적으로 2주택자가 된 경우(일시적 2주택자) ▲상속으로 주택을 취득해 2주택자가 된 경우(상속주택 취득자) ▲기존 주택과 함께 지방 저가 주택을 소유해 2주택자가 된 경우(지방저가주택 보유자)를 포함해 1세대 1주택자와 동일한 혜택을 받을 수 있도록 했다.

아울러 현금 유동성이 부족한 고령 및 장기보유 1세대 1주택자가 세 부담으로 인해 보유주택을 매매해야만 하는 상황을 방지하기 위해 ‘납부유예제도’도 신설했다. 이제 1세대 1주택자 중 ▲만 60세 이상 고령자 ▲해당 주택을 5년 이상 장기 보유한 경우 해당 주택에 대한 종부세 납부유예를 신청할 수 있고, 관할세무서장의 허가가 있을 재매각법 시 해당 주택의 증여·상속 전까지 납부유예가 가능하다.

한편 이번 개정법은 부칙에 따라 공포 즉시 시행되며 시행일이 속하는 연도의 납세의무 성립분부터 적용되기에 올해 11월 말 종부세 고지분부터 종부세 혜택이 적용될 전망이다.


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